頭金なしでマイホームを計画する方法

頭金0円で家づくりをする秘訣ってセミナーを見つけました。
あれは本当に可能なんですか？
頭金は家づくり資金の20％は必要って以前耳にしたんです。
どっちが本当なのー！？

たまにそういうタイトルのセミナーありますね。
限られた条件ですが、可能ではあります。
その疑問について今回解説しますね。

この記事から学べること

新築なら土地、リノベーションなら建物があれば頭金は不要
土地も建物も無ければ、不動産売買の手付金の準備は必要
不動産売買の手付金は、一般的に10％
手付金は安くできるが、安すぎて契約後の横取りに要注意
親からの援助は贈与税に注意し、特別控除を有効利用
不動産を見つける前から、工事をしてくれるパートナーを探すのがスムーズ

マイホームの予算計画を復習

マイホームの予算計画は、総予算からの引き算で考えるのがおすすめです。
詳しくは「図でわかるマイホームの予算の目安」に書いたので、参考にしてください。
図で確認するとこんな感じです。

私のように予算計画で失敗して、追加工事費を準備しなければいけない状態にならないようにしっかりと検討しましょう。

頭金が必要なパターン

新築なら土地、リフォーム・リノベーションであれば建物が無ければ、頭金は必要です。
どうしても必要になるのが、不動産売買契約時に支払う手付金です。
それがいくらかと言うと、不動産（土地・建物）売買価格の5〜20％です。
契約時に手付金を支払うには、3つの意味があります。
契約の証拠としての「証約手付」、解約の代償としての「解約手付」、債務不履行に対する違約金としての「違反手付」です。
どれも聞きなれない言葉ですが、注意すべきは「解約手付」です。
買主は手付金額を破棄すれば（手付流し）、売主は手付金額の2倍の金額を買主に支払うこと（手付倍返し）で契約が解除できます。
先ほど手付金は売買価格の5〜20％と幅があると説明しました。
あまり聞いたことはありませんが、手付金を支払った後（契約後）に別の買主が現れて「より高く買うから、契約解除してうちと契約してくれ！」なんてことも起き得ます。
ここで手付金が安いと契約解除される可能性が高く、手付金が高いとストッパーになってくれます。
目安としては10％と言われているので、手付金が支払える程度の頭金は必要です。

頭金がいらないパターン

新築なら土地、リフォーム・リノベーションであれば建物が有れば、頭金は必ずしも必要ではありません。
工事費の見積や契約書を元に、金融機関で住宅ローンを申し込めば、大きな現金は必要なく家づくりができます。
ただし工事期間中に契約書に貼る印紙や確認申請手数料、地鎮祭の初穂料など、数万円の出費が何度かあるので、多少の現金の準備は必要です。

親からの援助（贈与）が大きい場合も、ご自身で頭金を準備する必要はありません。
家づくりを始める序盤に、恥ずかしがらず親に相談しておき援助の有無を確認しましょう。
通常110万円以上の贈与は贈与税の対象になりますが、住宅取得に関する資金で有れば特別控除があります。
年度によって控除額が異なるので、しっかり調べておきましょう。

住宅建築はスケジュール理解が必須

頭金の有無、最小限に済ますには、マイホームの建築スケジュールを理解することが必要です。
不動産は手付金を払って契約後に、権利を移す手続きをします。
その期間は条件にもよりますが、約2ヶ月ほどかかります。
手付金を支払い後の2ヶ月の間に、建物にかかる工事費を明確にし、住宅ローンの審査を受け終えると、手付金以外は住宅ローンにすることができます。
住宅ローンの本審査は約2週間かかります。
短い期間に設計内容、契約金額をまとめられるように、不動産選び前からパートナーとなる住宅会社との打ち合わせが必要です。
新築用の土地、リノベーション用の建物を見つける前に、そこで工事をしてくれるパートナー探しが先になるので注意してください。