苦しい住宅ローン返済にならない予算計画

暮らし方はイメージできました。でもお金の面が不安…
家づくりっていくらかかるんだろう？

人生の三大出費の一つの家づくりだから不安ですよね。
でも大丈夫です！まずは予算の目安を理解しましょう。

この記事から学べること

新築の家づくりの予算は土地、本体、付帯、諸経費、家具家電の5項目
足し算ではなく、総予算からの引き算で予算を考えるのがポイント
土地の購入費用が、予算として最も見えにくい
建物は坪単価で表される本体工事と,オプション費用等の付帯工事がある
本体工事は全体の75％、付帯工事は25％、これに別途消費税（10％）
各種手続き費用にあたる諸経費は、工事費の5〜10％を予算で見る
家具家電購入費用は、工事費の5〜10％を予算の目安とする

住宅取得っていくらかかるの？

これまで建築士が戸建てリノベを選んだ理由や、リフォームとリノベーションの違いについて説明しました。
私の経験を書く前に、事前知識として家づくりの予算について解説したいと思います。
予算の立て方がわかると、今後の記事がより面白くなります。
さて、家づくりにかかるお金は多岐に渡ります。
土地と建物でだけで考えてしまうと、必ず予算オーバーになるから要注意です。
今回は理解しやすいように新築住宅ベースで、家づくりでかかるコストを整理してみます。

土地（不動産）の購入費用
建物の本体工事費（坪単価で表現される部分）
建物の付帯工事費（地盤改良、外構、エアコン、カーテン、上下水道引込み等）
諸経費（確認申請手数料、登記費用、地鎮祭玉串料、引越、仮住まい費用等）
家具家電購入費用

ざっとこの5種類があります。

月々の返済が苦しくなる人のパターン

結論から言うと、1から5を足し算で計算した人は、月々の返済が苦しくなります。
なぜなら、借入金額上限まで背伸びをしてしまうからです。
総予算から引き算で考えられる人が、予算オーバーにならずスムーズに家づくりができます。
それでは引き算思考を念頭に、細かく項目の中身を見ていきましょう。

土地（不動産）の購入費用

土地（不動産）の購入費用は、その地域によって相場が異なります。
相場がいくらぐらいなのかは、不動産屋の情報で販売価格を見ることで確認できます。
それ以外の方法としては、国土交通省の土地総合情報システムというサービスがあります。
不動産取引価格情報検索ができ、直近の取引価格でそのエリア付近の相場感をざっくり知ることができます。
土地の購入が手順から言えば先ですが、実は予算として最も見えにくいものが土地です。
私が住む北陸エリアだと、県庁所在地近郊の自治体で1500万円、その他の自治体で1000万円程の予算が準備できると土地選びができる感じです。
それ以下の予算だと、条件の悪い土地（狭い、場所が悪い等）になってしまいます。
不動産の購入で気を付けなければいけないのが、現金の準備が必要な点です。

え！？住宅ローンに組み込めないの！？

不動産の契約時に、土地の販売価格の10％程度の手付金が必要です。
その後、登記の準備期間（2ヶ月程度）があります。
準備完了し、販売価格から手付金を差し引いた残金と仲介手数料を支払って、土地を所有することができます。
残金は全体の流れ次第で、住宅ローンに組み込んで支払うことができます。

契約時の手付金については、現金または預金小切手で支払わなければいけません。
そのため土地から購入する場合は、一定の頭金が必要になります。
残金を住宅ローンに組み込むには、建物の工事の契約とのスケジュール次第となります。

建物の本体工事費と付帯工事費

建物の工事費は、本体工事費と付帯工事費の2種類があります。
本体工事費は、坪単価で表される費用のことです。
依頼する会社で建物を建てるにあたってかかる最低限の費用を指します。
坪単価は、その会社での標準仕様から割り出されます。
そのため仕様の違う会社同士を、坪単価で比較するのは無意味なことです。

仕様の異なる会社を、坪単価で比較するのは無意味！
これ大切なので、覚えておいて下さい。

付帯工事費は、敷地の条件によって変動する費用や、オプション費用です。
例えば地盤の良い土地と悪い土地では、地盤改良費用が倍程変わります。
広い土地なら、駐車場の舗装や庭づくりにかかる外構工事費も大きくなります。
またオプション費用としては、床暖房、住宅設備機器や標準仕様からのグレードアップ等があります。
概ね住宅会社との工事契約金額で、本体工事費が全体の75％、付帯工事費が25％の割合を占めます。
北陸エリアの標準的な住宅会社であれば、坪単価60万円程度です。
35坪ぐらいの住まいで考えると以下の通りです。

本体工事費＝ 60万円 × 35坪＝ 2100万円
付帯工事費＝ 2100万円／ 3 ＝ 700万円
工事金額＝ 2100万円＋ 700万円＝ 2800万円（税別）

ここで注意事項があります。
坪単価や工事金額を表現する際、建設業の人たちは税別で言うことが大半です。
契約金額は、これに消費税（10％）が加わります。

契約金額＝ 2800万円＋ 280万円＝ 3080万円（税込）

坪単価で算出した金額は2100万円に対して、実際の契約金額は3080万円となります。
その差980万円は、算出ルールを知らないと驚いてしまいますね。
住宅会社の人たちは、当たり前の知識として頭にあるので、ついつい説明を省いてしまいます。
本体工事費が全体の75％、付帯工事費が25％、それに別途消費税と言うことは忘れずにいましょう。

諸経費って何

諸経費は、家づくりに関する手続き費用や雑費のことを指します。
例えば以下のようなものがあります。

金融機関に支払う住宅ローン手数料
特定行政庁（市役所）または建築確認審査機関に支払う確認申請、完了検査申請料
安全祈願のための地鎮祭を行う際の玉串料（初穂料）
地鎮祭や上棟時に使うお酒（奉献酒）
登記手数料
引越費用
仮住まい時の家賃

数千円から数十万円と価格はバラバラですが、予算計画の段階では工事金額の5〜10％で考えておけば大丈夫です。
工事金額2800万円（税別）の場合なら、140万円から280万円となります。

家具家電購入費用の目安

家具家電の購入費用は、家庭によって様々です。
以前から持っていて使える物は使う派と、家づくりに合わせて一新する派がいます。
買うにしても価格帯が幅広く、各家庭での価値観が表れる部分です。
個人的な意見ですが、予算計画の段階では諸経費同様、工事金額の5〜10％を目安に考えることをオススメします。
大きな家具家電以外にも、小物入れや収納ケース等が無いと不便な場合が多いので、当初から予算計画に入れておくと失敗しにくくなります。