一戸建てリノベーションの費用、予算の目安

中古の木造一戸建て住宅をリノベーションする時の費用・予算の考え方予算計画

新築住宅の予算はイメージできたけど、リノベーションってどうなの?

総予算から引き算で考える方法は同じです。
工事費の目安が異なるので一緒に考えてみましょう!

この記事から学べること
  • リノベーションの工事費は、500万円毎にできることが変わる。
  • 建物の劣化状況や規模によって、工事費は大きく変化するので要注意。
  • 中古物件の購入から建築士に相談し、劣化状況を必ず確認。
  • 工事費500万円以下では、水廻りと一部内装のリフォームができる。
  • 工事費500〜1000万円では上記に加えて、部屋全部の内装と耐震補強ができる。
  • 工事費1000〜1500万円では上記に加えて、断熱補強ができる。
  • 工事費1500万円以上では、屋根や外装も含めたフルリノベーションができる。

予算の立て方を復習しましょう

過去の記事で、新築をもとに家づくりの予算の立て方について解説しました。

予算は下図の手順通り、総予算からの引き算で算定することをオススメしました。
①総予算 ー ②建物工事費 ー ③その他の経費 = ④土地購入費

総予算は、収入に対する返済割合を表す「返済比率」で考えます。
返済比率30%が借入上限、家計を圧迫せず返済しながら安定した生活をするには25%以下に抑えるのがポイントでしたね。
表から月々の返済金額と、借入総額を確認してみましょう。
(返済期間35年、ボーナス払い無し、金利1.8%、フラット35、元利均等方式で試算)

返済比率:30%返済比率:25%返済比率:20%
年収400万円10.0万/3114万円8.3万/1962万円12.5万/3114万円
年収500万円12.5万/3892万円10.4万/3238万円8.3万/1962万円
年収600万円15.0万/4671万円12.5万/3892万円10.0万/3114万円
年収700万円17.5万/5450万円14.6万/4546万円11.7万/3643万円
年収800万円20.0万/6228万円16.7万/5201万円13.3万/4142万円

木造一戸建て住宅のリノベーション工事費目安

さて、ここからが今回のお話です。
リノベーションの場合は、②と④が以下のように読み替えられます。

<新築の場合>
①総予算 ー ②建物工事費 ー ③その他の経費 = ④土地購入費

<リノベーションの場合>
①総予算 ー ②リノベーション工事費 ー ③その他の経費 = ④不動産購入費

②リノベーション工事費が分かれば予算計画ができ、新しく不動産を購入する場合はその費用が計算できます。
40坪以下の一般的な戸建て住宅の場合、リノベーション工事費は概ね500万円毎にできることが変わります
ただし、建物の規模や劣化状況に大きく影響を受けるので、新築の予算計画よりも曖昧な指標であることはご理解下さい。
特に劣化状況はプロの目で確認しなければ判断できないので、中古物件の購入から建築士に相談しましょう。

500万円以下でできる水廻りリフォーム

500万円以下では、リノベーションと言うよりはリフォーム(修繕)になります。
リノベーションとリフォームの違いは、別の記事で解説しているので読んでみて下さい。
この予算では、水廻り呼ばれるシステムキッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台を全て交換することができます。
加えて、LDKの一部屋程度のクロス張替え、フローリングの張替えといった内装リフォームができる予算です。
断熱補強、耐震補強、大きな間取り変更等は、500万円以下では難しいでしょう。

タイルの浴室をユニットバスへリフォーム

500〜1000万円でできる耐震リノベーション

500〜1000万円では、水廻りリフォーム、家全体の内装リフォーム、室内側からの耐震補強ができます。
耐震補強は耐震性能を向上させ、付加価値を高める行為なので、この辺りからがリノベーションと呼べます。

耐震補強はしっかりとした手続きを踏めば、補助金・助成金が交付されます。
最大100万円〜150万円、補助率100%というものもあります。

(参考サイト:石川県/石川県住宅耐震化促進事業

補助金額や手続き手順は、自治体によって異なるため、お住いの地域でご確認下さい。
インターネットで「耐震補強 価格」と検索すると、工事費150万円という金額が出てきます。

補助金が150万円で、工事費が150万円なら実質無料じゃん。

実はそうではないんです。それは部分的な補強や築年数の浅い建物の話です。

耐震補強は、建物全体で評価されます。
耐震的に効果のある材料(筋交いや耐震パネル)は、壁の中に隠れているため、工事前の調査が大変です。
図面があればラッキーですが、築年数によっては図面があてにならないことも多々あります。
結局は現場を細かく調査し、場合によっては解体や全て無いものと考えて補強計画をしなければいけません。
建物全体を補強する場合、壊した壁は全て復旧し、その部分だけ内装がきれいになっても変なので、部屋全体の内装をやり直しとなると、結局費用はかさみます。
調査や補強計画の難易度から設計料が取られ、家全体を補強しなければいけないとなると、補助金の金額内で収まるはずがありません。
やはり水廻りと耐震補強となると、500〜1000万円の準備が必要です。

筋交い(斜めに入っている部材)や構造用合板で補強しました。

1000万円〜1500万円でできる断熱リノベーション

1000万円〜1500万円では、今までの内容に加えて断熱リノベーションができます。
個人的には、断熱リノベーションが最もオススメです。
断熱をしっかりすることで、健康で快適な生活が実現できます。
寒い家ではヒートショック、暑い家では熱中症の心配があります。
しかし断熱をしっかりすることで、健康リスクを避けることができます。
また年間の光熱費が安く抑えられるため、一石二鳥です。

私の自邸では、家の2/3ぐらいを部分的に断熱リノベーションしました。
工事費は約200万円かかりましたが、冬でも裸足でお風呂上がりは暑くて半袖状態です。
夏は24時間冷房付けっ放しで快適です。
それでもオール電化で電気料金は真夏で9,000円、中間期で6,000〜8,000円、冬で15,000円ぐらいです。
年間の電気料金合計は12万円以下なので、リーズナブルな方だと思います。
もちろん風邪も引きにくくなり、余計な衣類や暖房機器も不要になったので、光熱費以外でもコストカットできています。

断熱工事後の様子。ピンク色が発泡ウレタン系の断熱材です。

1500万円以上でできるフルリノベーション

1500万円以上の予算が準備できれば、上記に加えて屋根や外壁といった外装をリノベーションできます。
ここまでくればフルリノベーションです。
規模によっては、一回り小さい新築住宅に建て替えることができる金額です。
この段階では、家族で相談してリノベーションして住まいを残す理由が大切になってきます。
数字で計れる性能ではなく、思い出の詰まった住まいへの思い入れがポイントです。
身長を刻んだ柱、子供の頃の落書き、親から譲り受けた立派な座敷等、お金では買えない思い入れがある場合はリノベーションをオススメします。
もしそこまで思い入れがないのであれば、身の丈にあったコンパクトな住まいへ建て替える方が快適かつ確実性が高い選択になるでしょう。

その他の経費がかかる場合とかからない場合

リノベーションの予算の考え方は、以下の式の通りでした。
①総予算 ー ②リノベーション工事費 ー ③その他の経費 = ④不動産購入費

500万円毎に②リノベーション工事費が変化することで、できる工事内容も変わっていくことを解説しました。
それに伴い③その他の経費のうち、諸経費と家具家電購入費が変わります。
例えば500万円以下の水廻りリフォームであれば、仮暮らしは不要なのでアパート家賃はかかりません。
また持ち家であれば、諸経費に含まれる登記費用は不要です。
家具家電は既にそろっているので、その購入費用も不要です。
当然、不動産購入費かかりません。

新築よりもリノベーションの方が複雑化しやすく、判断が難しくなります。
この予算の考え方は、これからリノベーションを始めようと思った人の目安と考えて下さい。
具体的に進めようとする場合は、建築のプロであるパートナーを早く見つけ、早めの相談が成功の秘訣です。

今回の記事からの学び

  • リノベーションの工事費は、500万円毎にできることが変わる。
  • 建物の劣化状況や規模によって、工事費は大きく変化するので要注意。
  • 中古物件の購入から建築士に相談し、劣化状況を必ず確認。
  • 予算500万円以下では、水廻りと一部内装のリフォームができる。
  • 予算500〜1000万円では上記に加えて、部屋全部の内装と耐震補強ができる。
  • 予算1000〜1500万円では上記に加えて、断熱補強ができる。
  • 予算1500万円以上では、屋根や外装も含めたフルリノベーションができる。