不動産会社と契約してから引渡しまでの流れ

総予算の考え方、不動産の探し方を学んでようやく契約したい中古住宅が見つかりました。
不動産の売買契約って初めてなんですが、何か注意事項ってありますか。

まずは、良い物件に出会えて、おめでとうございます。
リノベーション前提の不動産の売買契約では、通常の流れとは違う要点があります。
売買契約の流れと合わせて、一緒に確認していきましょう。
ポイントは、調査と住宅ローンの審査を受けるタイミングの2点です。

この記事から学べること

家を買う前に、劣化状況を調べる調査をしっかりとする
素人で判断できないこともあるので、建築のプロに同行してもらう
不動産会社に申込書を出すタイミングで、価格や条件の交渉を行う
仲介手数料は宅建法で最高額の基準のみがあるので、値引き交渉できる
手付金を支払って契約するが、横取り防止のため手付金は安くしすぎない
不動産の売買契約から引き渡しまで1.5〜3ヶ月かかる
権利移転手続き中に、ホームインスペクション（住宅診断）を行う
不動産取得費とリノベーション工事費で住宅ローンの審査を受けると、引渡前に支払う残金をローンで支払えてお得

家を買う前にまず調査

リノベーション用に不動産を購入するには、何よりもまず調査が大切です。
不動産の中には、リノベーションに向いているもの、向いていないものがあります。

リノベーションに向いている不動産の中から、お好みのものがあれば内見に行って現地を確認しましょう。
なるべく建築のプロの方と一緒に見に行くと、本当の良し悪しがわかります。
もし同行してくれるプロがいても、手ぶらではダメです。
ご自身でも、しっかりと調査道具を準備していきましょう。

調査で確認すべきことは、劣化状況です。
劣化状況によっては、コストが大きく変わります。
・建物が大きく傾いていないか。
・雨漏りはしていないか。
・シロアリ被害はないか。
素人では判断できない点ばかりなので、プロの同行がおすすめです。

不動産会社に購入する意思を伝える

しっかりと調査をし、リノベーションができる見込みが立てば、いよいよ不動産の購入です。
不動産会社によっては申込書があるので、必要事項を記入して提出して下さい。
購入する意思を伝える段階で、価格や条件の交渉を行います。
交渉できることは、相手によって様々。
意外と知られていないのが、仲介手数料が交渉可能だということです。

仲介手数料は、不動産売買を仲介を不動産会社に依頼するためにかかる成功報酬金額のこと。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で基準が定められています。
売買価格400万円以上であれば、

仲介手数料 = （売買価格 × 3% + 6万円） + 消費税

この基準は、上限を定めたものです。
下限は定められていないので、交渉の余地があることを意味します。
ただし、無理な交渉を行うとお断りにもなりかねないので、気を付けましょう。

売買価格の約10％の手付金を支払う

購入申し込み、条件交渉を終えたら、売買契約を交わします。
その際、現金で手付金の支払いが必要です。
手付金は、3つの意味があります。

1.証約手付
契約が成立したことの証。

2.解約手付
民法の規定で、買主は手付金の放棄（手付流し）、売主は手付金の2倍の金額を支払う（倍返し）ことで、契約を解除できる。

3.違約手付
買主、または売主に債務不履行があった際、違約金として没収される。

手付金の金額には、明確な基準がありません。
一般的な目安は、売買金額の10%。
基準がないからといって、安すぎる設定は危険。
稀により良い条件で購入するという人が現れて、横取りされてしまうからです。
その場合、売主は買主に手付金の2倍の金額を支払って契約を解除し、好条件の人と売買契約を交わします。
そうならないためにも、一般的な目安である売買金額の10％前後に設定しておきましょう。

また、契約時に不動産会社の宅地建物取引士から、重要事項説明を受けます。
内容は、取引される不動産や契約条件に関することです。
重要事項説明は、宅地建物取引業法で義務化されているので、無いなんてありえません。
内容を理解した上で、契約を結びましょう。

権利移転手続き期間にやるべきこと

契約を締結してから引渡まで、1.5〜3ヶ月程の期間がかかります。
この期間、ただ待っているだけではいけません。
リノベーションに向けて、しっかりと準備が必要です。
まずは、ホームインスペクション（住宅診断）を受けましょう。

ホームインスペクションが契約後になるのは、不動産は早い者勝ちだからです。

ホームインスペクションで課題が明らかになれば、次はリノベーションの設計です。
設計と見積を、不動産引渡の2週間前に終わらせて、住宅ローンの本審査を受けましょう。
住宅ローンの本審査は、概ね2週間かかるからです。
審査は、手付金を除いた不動産の残金と、リノベーション工事費を合わせて受けます。
それで住宅ローンの審査が通れば、残金を住宅ローンで支払うことができます。
もちろん、滞りなく本審査を通過するため、仮審査（事前審査）を受けておきましょう。
仮審査時の目安として、リノベーション費用の目安を把握しておくのがおすすめ。