不動産契約から考えるリノベが難しい理由

周りに家づくりしている人が増えてきました。
でもほとんど新築なんですよ。
なんでリノベーションが少ないんですか？

それは、不動産取得にかかる時間や、住宅ローンの借入金額確定の期限に課題があるからです。詳しく説明してみますね。

この記事から学べること

不動産を購入し引渡を受けるまで2ヶ月かかる
不動産取得とリノベーション費用を一括のローンで組むには、1ヶ月半でリノベーション費用を確定しなければならない
リノベーション費用は、解体しないと正確な金額がわからない
不動産を自己資金で取得するか、予備費をしっかりみることで、リノベーションに失敗しにくくなる

不動産屋と契約する流れ

戸建てリノベーション向けの物件を探し、調査道具を持って内見に行ったあなた。
購入したい物件が見つかったので、不動産購入の流れをここで整理してみよう。

ローンの仮審査を受ける
購入申込書（買付証明書）を提出
重要事項説明を受ける
手付金を支払い、売買契約を締結
ローンの申し込み、契約
契約したローンで残金決済
引渡、登記

以上、7つの手順を経て、不動産の購入が完了します。
ここからが、リノベーション工事のスタートです。
手順の途中段階では、自己の所有物になっていないので、勝手に工事することができません。
7つの手順を踏むのにかかる時間が、約2ヶ月です。

えー！2ヶ月もかかっちゃうんですか！？

いやいや、たったの2ヶ月ですよ。
その間に、調査、設計、見積を終わらせないといけないんです。
そうしないと、6番目の不動産の残金決済とリノベーション工事費を、1度の住宅ローンで借りられないんです。

設計期限は1ヶ月半

不動産取得とリノベーション工事費を、1度の住宅ローンで組むことは難しいのです。
2ヶ月の間に詳細な調査、設計、見積を終わらせて、住宅ローンの本審査と契約まで終わらせなければいけません。
そのうち住宅ローンの本審査は、2週間必要です。
つまり調査、設計、見積に残された期間は、1ヶ月半になります。
週1回の打ち合わせができたとしても、6回の打ち合わせで金額確定までの内容を決めなければいけません。

打ち合わせが6回…
長く暮らす住まいだから、それだけで決められるか不安です。
2ヶ月もかかるではなく、2ヶ月しかないんですね。

このスケジュールのタイトさが、リノベーションを難しくしています。
スケジュール以外にも、難題があるんですよね。

リノベーションは解体しないとわからない

リノベーションは、解体してみないと正確な状況がわかりません。
状況がわからないということは、正確な金額がわからないということです。

床下や屋根裏は潜ればわかりますが、古い建物だと入れない部分があります。
壁の中は、特殊な機器を用いなければ確認できません。
機器は高価かつ使用頻度が低いので、所有している会社は限られています。

写真は、同じ場所から撮った解体前後の様子です。
私が買った物件は、調査での想定通り下地がきれいな状態でした。
しかし、必ずしも調査による想定があたるとは限りません。
解体するまで答えがわからない、金額がわからないのが、リノベーションを難しくしています。

リノベーションを上手く進めるポイント

設計期間が短い
解体しないと正確な金額がわからない

この2点が理由で、中古住宅を買って、リノベーションをすることが難しくなっています。
しかし、上手く進めるポイントがあります。

不動産を自己資金で購入する
予算計画に余裕を持たせる

不動産を自己資金で購入する

不動産取得とリノベーション費用を、一括ローンにする過程に課題があります。
その時間の短さを解決するために、別々の資金で取得するのが理想的です。
不動産は自己資金、リノベーション費用はローンとすれば、調査や設計期間が十分に確保できます。
しかし、そこまで資金的な余裕がある人は、少ないのが現実でしょう。

予算計画に余裕を持たせる

新築の場合は、全て決めてからその通り作れば増額はありません。
リノベーションの場合は、ある程度の目安金額はあります。
しかし、リノベーションは、解体してみないとわからないのが問題点です。

そこで、当初から何か問題がある前提で、予算を組んでおくとよいでしょう。
私は、工事費の10％を予備費としてみておくことをおすすめします。
全体の予算の立て方については、こちらのブログを参考にしてみて下さい。
もし予備費を使い切らずに、ローンの借入金額よりも総額が低くなった場合、余った分を返してしまいましょう。